De overdracht van de ouderlijke woning aan de kinderen

Tot enkele jaren geleden was het niet ongebruikelijk dat ouders hun woning in eigendom overdroegen aan hun kinderen om daarmee erfbelasting te besparen. Bij die overdracht bedongen de ouders dan het recht om in de woning te mogen blijven wonen tot aan het overlijden van de laatste ouder.

Dit gebruiksrecht wordt ook wel vruchtgebruik genoemd. In verband met dit vruchtgebruik kon de prijs die de kinderen voor de woning moesten betalen gedrukt worden met de waarde van dit vruchtgebruik.

Waarde vruchtgebruik neemt af bij oudere ouders

 U kunt zich voorstellen dat de waarde van dat vruchtgebruik in belangrijke mate wordt bepaald door de vraag hoe lang de ouders nog te leven hebben. Een ouderpaar van 54 en 56 jaar oud zal statistisch gezien nog een lange tijd te leven hebben. Voor een ouderpaar van 76 en 78 jaar zal het vruchtgebruik dus een beperktere waarde vertegenwoordigen.

Een voorbeeld.

Een ouderlijke woning is gekocht in 1990 en verkocht aan de kinderen onder voorbehoud van vruchtgebruik door de ouders. De vrije verkoopwaarde van de woning in 1990 bedraagt 120.000 euro.

Het waardedrukkend effect ten gevolge van het vruchtgebruik is 65.000 euro. De kinderen hebben daarom een koopprijs voldaan van 55.000 euro. Aan overdrachtsbelasting (6%) waren de kinderen 3.300 euro verschuldigd.

Situatie voorafgaand aan 1 januari 2010

Voorafgaand aan de invoering van de nieuwe erfbelasting per 1 januari 2010 werd deze situatie geregeld door artikel 10 van de Successiewet. Op grond van dat artikel werd de waarde van de woning geacht door de kinderen verkregen te zijn berekend naar de waarde ten tijde van het overlijden van de ouder. Op deze waarde mocht dan de door de kinderen betaalde koopsom in mindering worden gebracht.

Er was naast dit artikel echter nog een resolutie van 30 november 1964 die bepaalde dat voor de waarde van een woning uitgegaan mocht worden van de waarde ten tijde van de eigendomsoverdracht. In ons voorbeeld mocht dus uitgegaan worden van een waarde van 120.000 euro. De waardestijging na 1990 van de woning werd dus niet belast.

Stel dus dat de langstlevende ouder in 2009 overleden is en de woning op dat moment een waarde vertegenwoordigde van 275.000 euro, dan hoeft over deze waardestijging geen erfbelasting betaald te worden.

De rekensom zou er dan als volgt hebben uitgezien:

•  Waarde van woning volgend artikel 10 Successiewet: 120.000 euro
• Af: door kinderen betaalde koopsom van 55.000 euro
• Af: 6% rente per jaar van 1990 tot 2009: 62.700 euro

Er resteerde voor de Successiewet dan slechts een belastbaar bedrag van 2.300 euro.

Situatie vanaf 1 januari 2010

Hoe pakt deze situatie nu uit? Met de invoering van de nieuwe erfbelasting per 1 januari 2010 is eveneens de resolutie uit 1964 ingetrokken. Dit heeft tot gevolg dat de belastingdienst sindsdien kijkt naar de waarde van de woning ten tijde van het overlijden van de langstlevende ouder.

De rekensom ziet er nu als volgt uit:

•  Waarde van woning volgend artikel 10 Successiewet: 275.000 euro
• Af: door kinderen betaalde koopsom van 55.000 euro
• Af: 6% rente per jaar van 1990 tot 2009: 62.700 euro

Er resteert voor de erfbelasting nu een belastbaar bedrag van maar liefst 157.300 euro. Een verschil van 155.000 euro ten opzichte van de situatie zoals die gold vóór 1 januari 2010.

Geen overgangsrecht: extra erfbelasting geldt voor iedereen

Al degenen die dachten dat dit alleen geldt voor nieuwe gevallen komen bedrogen uit. Er is geen overgangsrecht en de velen overdrachten van ouderlijke woningen aan kinderen van jaren geleden zullen allemaal worden afgewikkeld volgens het laatste voorbeeld.

Dit gaat voor veel mensen dus nog heel veel erfbelasting kosten vanwege de enorme waardestijging van het particulier onroerend goed in de afgelopen tientallen jaren. Tja, op de overheid kunt u bouwen.

Eric Greup is notaris en onder meer gespecialiseerd in nalatenschappen. Eric is verbonden aan notariskantoor Jansen & Partner.