Voorafgaand aan het contract: de precontractuele fase

Aan het definitief ondertekenen van de contracten met de betrokken adviseurs gaat vaak een lange voorbereidingsperiode vooraf. De hele periode vanaf het moment dat u zich gaat oriënteren op een bouwkavel tot aan het moment dat u daadwerkelijk een contract met een gemeente, bouwer of architect ondertekent noemt men de precontractuele fase.

Het is belangrijk dat u zich realiseert dat deze periode minder vrijblijvend is dan u misschien zou denken. Ook voordat er een contract is getekend kunnen er voor u namelijk rechten en plichten ontstaan.

Na de koop van een kavel moeten allerlei adviseurs bij het project betrokken worden, zoals een architect, een constructeur of een aannemer. Uiteraard kunt u deze adviseurs eerst vragen om een offerte uit te brengen of een plan van aanpak te tonen, voordat u besluit om wel of niet met de betreffende adviseur in zee te gaan.

In deze periode van oriëntatie is er nog geen sprake van een contract, maar worden er door de potentiële contractspartijen al wel bepaalde werkzaamheden verricht (denk aan het opstellen van de offerte, het maken van schetsen etc.), kosten gemaakt en tijd in agenda’s vrijgehouden voor het eventueel uitvoeren van het project.

Hoe dichter u en de betreffende adviseur bij een definitief contract komen, hoe nauwer uw belangen verstrengeld raken. Houd er daarom rekening mee dat:

• als u nog maar net in het beginstadium van onderhandelingen of gesprekken bent met een in te schakelen adviseur, u op ieder ogenblik en zonder kosten de tussen u lopende onderhandelingen kunt afbreken.
• als de onderhandelingen echter in een verder stadium zijn gekomen, dan kan de situatie ontstaan dat het u niet meer vrij staat onderhandelingen zo maar af te breken. De gevolgen daarvan kunnen zijn dat u de door de andere partij gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk voor uw rekening moet nemen.
• als de onderhandelingen zodanig gevorderd zijn dat partijen op het punt staan om een contract te tekenen, dan kan het afbreken van die onderhandelingen zelfs onredelijk zijn. In vakjargon zegt men dat u dan handelt in strijd met de goede trouw. Het kan dan zo zijn dat u niet meer van de andere partij af kunt, ook niet wanneer u een beperkte schadevergoeding zou betalen. U wordt dan als het ware verplicht om met deze adviseur in zee te gaan.

Deze laatste situatie zou kunnen ontstaan wanneer u bijvoorbeeld in vergaande onderhandelingen bent met een aannemer over de bouw van uw huis. Wanneer u dan op het allerlaatste moment met de bereikte onderhandelingsresultaten andere aannemers gaat benaderen om te bekijken of zij wellicht een beter aanbod kunnen doen, zou u zich daarmee behoorlijk in de vingers kunnen snijden.

De aannemer zou zich dan op het standpunt kunnen stellen dat u zo ver met hem onderhandeld heeft, dat u aan hem gebonden bent. Bovendien zou hij u aan kunnen spreken op het feit dat u bedrijfsgevoelige informatie van de betreffende aannemer aan zijn concurrenten hebt doorgespeeld.

Met dit zogenaamde “leuren” moet u dan ook voorzichtig omgaan. Dit kan tot forse schadeclaims van de benadeelde aannemer of adviseur leiden.