Welke procedure moet ik volgen als ik een geschil met mijn aannemer heb?

Als u geprobeerd heeft om uw klachten over een gebrek of een tekortkoming met uw aannemer op te lossen, is het mogelijk dat u hier samen niet uitkomt.

Meestal staat in de algemene voorwaarden die op de meeste aannemingsovereenkomsten van toepassing is, dat u in die situatie geen procedure bij de gewone rechter kunt starten. U moet in feite verplicht uw geschil voorleggen aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Voor het voeren van een procedure bij de Raad van Arbitrage hoeft u niet verplicht een advocaat in te schakelen. Toch is het wel verstandig om u te laten bijstaan door een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat.

Procederen bij de Raad van Arbitrage

De procedure bij de Raad van Arbitrage start met een door u in te dienen verzoekschrift.
Een verzoekschrift is in feite een brief waarin u aangeeft wat uw klacht is en hoe u denkt dat de klacht moet worden opgelost. Bij dit verzoekschrift moet u dan alle relevante documenten toevoegen, waaronder de aannemingsovereenkomst.

De Raad van Arbitrage stuurt het verzoekschrift door naar de aannemer. De aannemer mag op het verzoek schriftelijk reageren. Daarna volgt er een mondelinge behandeling. De raad zal beide partijen dan uitnodigen om hun standpunt mondeling toe te lichten. Vaak zal de raad een expert naar de woning laten kijken om te beoordelen wat de oorzaak van de gebreken is.

Let op: voor aanvang van de procedure dient door degene die het geschil aanhangig maakt een waarborgsom betaald te worden. De hoogte van deze waarborgsom vindt u terug op de website van deRaad van Arbitrage.

Hoger beroep bij de Raad van Arbitrage

Als u het niet eens bent met de uitspraak, kunt u in de meeste gevallen in hoger beroep. Dit hoger beroep moet binnen 3 maanden na het vonnis zijn ingesteld. Als het vonnis bijvoorbeeld dateert van 3 januari, dan is de laatste dag waarop u hoger beroep kunt instellen 3 april. Als het vonnis is gewezen in het kader van een versnelde procedure, een zogenaamd kort geding, is de hoger beroep termijn 1 maand.

Hoger beroep kunt u op dezelfde manier instellen als het oorspronkelijke verzoek. Ook nu start u deze procedure met een verzoekschrift gericht aan de Raad van Arbitrage. Het hoger beroep zal (uiteraard) beoordeeld worden door andere leden van de raad dan de leden die in eerste instantie het vonnis hebben opgesteld.

Spoedgeschil bij de Raad van Arbitrage

Het kan voorkomen dat u snel een uitspraak van de Raad van Arbitrage nodig heeft. In dat geval kunt u een spoedgeschil aanhangig maken. U doet dit op dezelfde manier als in een gewone procedure. U moet wel aangeven waarom er haast is geboden.

De voorzitter van de Raad van Arbitrage beslist of het verzoek ook als spoedzaak behandeld wordt. Als volgens de voorzitter er geen spoed is, wordt de zaak als gewone zaak behandeld. In een spoedzaak krijgen partijen korter de tijd om stukken in te dienen en wordt er op een kortere termijn een mondelinge behandeling bepaald.

Een voorbeeld.

De verbouwing van de woning van Peter en Marie is volgens de aannemer opleveringsgereed. Volgens Peter en Marie is de woning nog niet geschikt om in te wonen, omdat de elektriciteit er nog niet is. De aannemer weigert nog werkzaamheden uit te voeren. Dit geschil leent zich voor spoedarbitrage.

Nog een voorbeeld.

De woning van Peter en Marie is nu een aantal weken geleden opgeleverd en het regent langdurig. Er is sprake van ernstige lekkage. Peter en Marie hebben overal emmers staan om het water op te vangen. Volgens Peter en Marie heeft de aannemer de dakpannen niet goed aangebracht. De aannemer vindt van wel en weigert het probleem op te lossen. Dit geschil leent zich voor spoedarbitrage.

Kortgeding procedure bij de Raad van Arbitrage

De Raad van Arbitrage kent ook nog een zogenaamde kortgeding procedure. Deze procedure biedt uitkomst als er snel een voorlopige maatregel genomen dient te worden. Denk hier bijvoorbeeld aan instortingsgevaar. U heeft bijvoorbeeld snel een beslissing nodig over het uitvoeren van stutmaatregelen.

Als u een kortgeding procedure aanhangig wilt maken, moet u een verzoekschrift indienen en daarin vermelden dat het om een kortgeding gaat. Dit kan weer door middel van een brief. Let op: u moet in dit geval uw verzoekschrift officieel door een deurwaarder bij de aannemer laten bezorgen.

Procederen als er geen algemene voorwaarden van toepassing zijn

Als er geen algemene voorwaarden op de aannemingsovereenkomst van toepassing zijn, zult u een gerechtelijke procedure moeten starten om uw gelijk te halen. Ook in deze situatie moet u eerst proberen om het probleem met uw aannemer op te lossen. U moet de aannemer, zoals dat heet, in gebreke stellen.

Een voorbeeld.

Otto en Bea hebben hun huis laten verbouwen door een aannemer. Op de aannemingsovereenkomst zijn geen algemene voorwaarden van toepassing.

Na een aantal maanden komen er scheuren in de muren. Otto en Bea komen erachter dat de aannemer een constructiefout heeft gemaakt bij het maken van een trapgat. Otto en Bea stellen de aannemer schriftelijk aansprakelijk voor de schade die zij leiden door dit gebrek. Zij geven de aannemer in hun brief zeven dagen de tijd om het gebrek te herstellen.

De aannemer weigert het gebrek te herstellen, omdat hij van mening is dat hij de constructie wel goed heeft uitgevoerd. Otto en Bea sturen de aannemer een brief dat zij in dat geval een schadevergoeding van hem eisen en dat hij niet langer herstelwerkzaamheden mag komen uitvoeren.

Om de schadevergoeding te krijgen moeten Otto en Bea een procedure bij de rechtbank voeren.