Bouwen, wonen & huren: Veelgestelde vragen
Als het om woonruimte voor korte duur (niet-permanente bewoning) gaat hoeft de verhuurder geen reden op te geven. Dat geldt ook bij hospita-kamerhuur gedurende de eerste negen maanden. Maar als het gaat om permanente bewoning zijn de redenen voor opzegging beperkt.
Enkele voorbeelden (niet uitputtend): slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, opzegging omdat de verhuurder de woonruimte tijdelijk heeft verhuurd en hij er daarna (weer) zelf in wil gaan wonen, onterecht niet willen meewerken aan een dringend noodzakelijke renovatie.
Tegenover uw (onder)verhuurder hebt u in beginsel dezelfde bescherming als de gewone huurder. Maar als uw (onder)verhuurder - die ook huurder is - zelf als huurder de huur opzegt aan de eigenaar ontstaat een andere situatie.
Bent u in die situatie onderhuurder van ónzelfstandige woonruimte dan hebt u jegens de eigenaar (hoofd)verhuurder geen enkele rechtsbescherming. U moet dan vertrekken. Maar bent u onderhuurder van zélfstandige woonruimte dan zet u uw onderhuurcontract voort, maar nu met de hoofdverhuurder als verhuurder.
Deze heeft wel de mogelijkheid om via de rechter beëindiging van het onderhuurcontract te vragen. De gronden waarop dat kan zijn overigens beperkt.
Een medehuurder is iemand die samen met de huurder in de woonruimte woont, zelf geen huurder is, maar dat automatisch wordt zodra de huurder vertrekt. Een medehuurder is tijdens zijn medehuurderschap (mede)aansprakelijk voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst door de huurder.
De echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder is automatisch medehuurder op grond van de wet. Anderen kunnen aan de verhuurder vragen om hen de status van medehuurder te verlenen. Weigert de verhuurder dat, dan kan de aspirant-medehuurder aan de rechter vragen om het medehuurderschap te verlenen.
Ja, in principe wel. U bent niet aansprakelijk als u kunt aantonen dat die schade niet is veroorzaakt door uw wanprestie. Voor brandschade geldt een omgekeerde regel: voor die schade is de verhuurder aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat de huurder de brand heeft veroorzaakt.
In beginsel mag u dat, tenzij u goede redenen had om aan te nemen dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen heeft. Dat geldt al helemaal als onderhuur in de huurovereenkomst zwart op wit wordt verboden. Maar let op: voor het onder(ver)huren van woonruimte gelden afwijkende regels.
Als dat wat u huurt (bijvoorbeeld de auto, het huis) van eigenaar verandert loopt het huurcontract dat u hebt gewoon door, maar nu met de nieuwe eigenaar als verhuurder. Van die regel kan in een huurcontract worden afgeweken: in dat geval eindigt de huur wél door de verkoop.
Maar bij woonruimte, bedrijfsruimte of ander onroerend goed kan koop nooit huur breken, ook al staat dat in het contract. De wettelijke regel zet dan de contractbepaling opzij.
Een beschrijving van gebreken is een door verhuurder en huurder samen opgestelde lijst van zaken, die bij het begin van de huurovereenkomst niet in orde zijn (deuk of kras in de huurauto, kapotte ruit in het huurhuis). Van te voren een dergelijke lijst opmaken is belangrijk omdat de wet ervan uitgaat dat de de huurder dat wat hij huurt onbeschadigd heeft ontvangen.
Zijn er gebreken, en is daar van te voren geen lijst van opgemaakt, dan moet de huurder bewijzen dat die gebreken er van meet af aan al waren. In veel gevallen kan de huurder dat niet en draait hij op voor oude schade. Met een beschrijving van gebreken kan dat worden voorkomen.
Als de ene partij wanprestatie pleegt (toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst) kan de ander de overeenkomst zelf ontbinden of door de rechter laten ontbinden. Zelf ontbinden doet u door de tegenpartij een brief te sturen waarin u meedeelt dat u de overeenkomst ontbindt.
U kunt ook de rechter vragen om de overeenkomst te ontbinden, maar daarvoor moet u een procedure voeren. Een huurovereenkomst die betrekking heeft op woonruimte, bedrijfsruimte of ander onroerend goed kan, door de verhuurder in veel gevallen alleen worden ontbonden via de rechter.
Er moet om te beginnen natuurlijk sprake zijn van huur (u krijgt tegen betaling van een huurprijs een bepaalde ruimte in gebruik).
Ten tweede moet u met de verhuurder hebben afgesproken dat de ruimte als woonruimte moet worden gebruikt.
Ten derde moet het gaan om langdurige bewoning (dus geen huur van een vakantiehuisje of hotelkamer). Is aan die voorwaarden voldaan? Dan gelden de wettelijke regels voor huur van woonruimte.
