Huur van woonruimte: einde van de huurovereenkomst

Elke huurovereenkomst kan worden afgesloten voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd.

Aan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd komt een eind als de verhuurder of huurder de overeenkomst opzegt. De huurovereenkomst kan natuurlijk ook eindigen als huurder en verhuurder samen besluiten om het contract te beëindigen. In dit laatste geval spreekt men ook wel van een beëindiging met wederzijds goedvinden.

Opzegtermijnen

Bij de huur van woonruimte zijn er ook specifieke regels voor de beëindiging van het contract: een huurcontract voor onbepaalde tijd kan door zowel verhuurder als huurder worden opgezegd. Maar daarbij gelden in de wet voorgeschreven opzegtermijnen waarvan niet kan worden afgeweken.

De opzegtermijn voor de huurder is een maand.

Voor de verhuurder is de opzegtermijn drie maanden, terwijl die opzegtermijn wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder heeft gehuurd. De maximale opzegtermijn voor de verhuurder is zes maanden.

Een voorbeeld.

Richard de Vries huurt al vijftien jaar een woning van Bob Versteeg. Als Bob de huurovereenkomst wil opzeggen, moet hij rekening houden met een opzegtermijn van zes maanden. Als Richard de huur wil opzeggen, geldt voor hem een opzegtermijn van slechts één maand.

Redenen van opzeggen

Een verhuurder mag niet zomaar de huurovereenkomst met zijn huurder opzeggen. De wet omschrijft precies in welke gevallen de verhuurder kan opzeggen. Enkele voorbeelden hiervan zijn:

• slecht huurderschap
• dringend eigen gebruik
• als de huurder niet wil ingaan op een redelijk aanbod voor een nieuw huurcontract.

Deze laatste situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen als de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte, waarvan de huur al 10 jaar niet meer is verhoogd, de huurprijs wil aanpassen aan de inflatie, terwijl de huurder elke huurverhoging weigert.

Opzegging moet per aangetekende brief gebeuren. Ook moet de brief de reden van de opzegging bevatten. Als u het als huurder niet eens bent met de opzegging, is het verstandig om hiertegen schriftelijk (ook weer per aangetekende post) bezwaar te maken. Geef in de brief aan waarom u het niet met de opzegging eens bent.

Huurbescherming

Als u als huurder bezwaar maakt tegen de opzegging door de verhuurder, dan zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen om de rechter te vragen om het huurcontract te laten eindigen. De opzegging heeft dan dus geen praktische werking en de verhuurder mag u niet uit de woning zetten zolang de rechter daarover geen uitspraak gedaan heeft.

Een voorbeeld.

Pieter huurt een appartement in Utrecht. Hij heeft regelmatig discussie met de verhuurder van het appartement, de heer Dop. Volgens de heer Dop zorgt Pieter regelmatig voor geluidsoverlast. Op een dag ontvangt Pieter per aangetekende post een brief van de heer Dop.

In deze brief zegt de heer Dop de huurovereenkomst op vanwege het feit dat Pieter zich door de regelmatige geluidsoverlast als slecht huurder gedragen zou hebben. Omdat Pieter het appartement al twee jaar huurt, hanteert de heer Dop een opzegtermijn van vijf maanden.

Pieter is het met deze opzegging helemaal niet eens. Hij stuurt de heer Dop een aangetekende brief waarin hij bezwaar maakt. De heer Dop moet nu een gerechtelijke procedure starten en de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

Pieter mag in het appartement blijven wonen totdat de rechter een uitspraak gedaan heeft. Hij dient pas te vertrekken, als de rechter van oordeel is dat de geluidsoverlast zo ernstig is, dat die een beëindiging van het contract rechtvaardigt.

Huurcontracten voor bepaalde tijd

Huurcontracten van woonruimte voor bepaalde tijd mogen slechts in enkele specifieke in gevallen worden afgesloten. Deze gevallen worden in de wet omschreven. Een voorbeeld is bijvoorbeeld als de eigenaar van en huis tijdelijk naar het buitenland gaat en na enige tijd weer terug wil komen in zijn woning.

In het algemeen geldt de regel dat een contract voor bepaalde tijd op de einddatum automatisch eindigt. Deze regels geldt in principe ook voor huurcontracten (denk bijvoorbeeld aan de huur van een hotelkamer), maar niet voor huurcontracten van woonruimte.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte moet vooraf door de verhuurder of huurder worden opgezegd.

Daarvoor gelden dezelfde opzegtermijnen als in andere situaties: een maand voor de huurder, en (minimaal) drie maanden voor de verhuurder.

Als u het als huurder niet eens bent met deze opzegging, moet u hiertegen schriftelijk bezwaar maken. In dat geval moet de verhuurder de rechter inschakelen om u uit de woning te krijgen. De rechter zal dan moeten bepalen of de huurovereenkomst eindigt of niet.

Onderhuur

Bij onderhuur verhuurt de hoofdhuurder de woonruimte weer door aan een andere huurder. De hoofdhuurder is dan als het ware ook een soort verhuurder geworden.

Maar wat is uw positie als onderhuurder op het moment dat de oorspronkelijke huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt?

1. Als u onderhuurder bent van zelfstandige woonruimte, loopt uw onderhuurovereenkomst in dat geval gewoon door, maar nu met de eigenaar van de woning. De hoofdhuurder (uw verhuurder) valt er als het ware tussenuit. Deze bescherming heeft u ook als het de hoofdhuurder eigenlijk verboden was om onder te verhuren. Maar de bescherming die u als onderhuurder hebt is beperkt. De verhuurder kan namelijk naar de rechter stappen om hem te vragen de huurovereenkomst met u te alsnog te laten eindigen.
2. Als u onderhuurder bent van onzelfstandige woonruimte, is uw positie erg zwak. Als de huurovereenkomst tussen verhuurder en hoofdhuurder eindigt, eindigt namelijk automatisch ook de onderhuurovereenkomst. U zult de woonruimte moeten verlaten.