De huurprijs van woonruimte

Huurder en verhuurder mogen in principe zelf samen bepalen hoe hoog de huurprijs is. Maar bij de huur van woonruimte gelden hiervoor een aantal beperkende regels. De verhuurder moet zich houden aan bepaalde maximale huurprijzen.

Deze maximale huurprijzen gelden niet voor:

• woonruimte bestemd voor kortdurend gebruik (denk aan een vakantiewoning)
• zogenaamde geliberaliseerde woonruimte. Dit is woonruimte waarvan de huurprijs boven een jaarlijks vastgestelde grens ligt. Deze grens is per 1 januari 2012 vastgesteld op 664,66 euro per maand.

Bij deze typen woonruimte kunnen verhuurder en huurder dus volledig zelf de hoogte van de huurprijs bepalen. De huurprijzen daarvan zijn vrij.

Bij een vakantiehuis spreken huurder en verhuurder doorgaans van te voren een prijs af voor de betreffende vakantieperiode. Tijdens de huurtijd ontstaan daarover zelden of nooit geschillen.

Bij de huurprijs van geliberaliseerde (‘dure’) woonruimte is de huurprijs simpelweg de prijs die verhuurder en huurder afspreken. Hoe hoog die prijs uiteindelijk zal worden? Dat is een kwestie van vraag en aanbod: hoe groter de vraag naar woonruimte, hoe hoger de prijs.

Geliberaliseerde woonruimte in Amsterdam is prijziger dan geliberaliseerde woonruimte in Zeeuws-Vlaanderen of Noord-Friesland.

Om de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte te verhogen wordt in het contract vaak een prijsindexclausule opgenomen, waarbij de huurverhogingen aansluiten bij de aanpassingen van het prijsindexcijfer ( = de inflatie) zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Soms is er over toekomstige aanpassingen van de huurprijs niets geregeld. Dan moeten huurder en verhuurder het eens zien te worden. Lukt dat niet, dan kan de verhuurder proberen om om die reden de huur opzeggen. Het is uiteindelijk altijd de rechter die oordeelt dan of het voorstel van de verhuurder redelijk is, en of de huurder al dan niet terecht het voorstel van de verhuurder heeft afgewezen.

Maar voor de andere woonruimte (de zogenaamde niet-geliberaliseerde woonruimte) heeft de overheid een systeem ontworpen, waarmee de hoogte van de huur precies kan worden bepaald. Dat wettelijke systeem staat ook wel bekend als het puntensysteem.

Daar komt bij dat geschillen over de hoogte van de huur en huurverhogingen bij niet-geliberaliseerde woonruimte in plaats van aan de rechter éérst moeten worden voorgelegd aan de huurcommissie.

Het puntensysteem

Het wettelijke puntensysteem geeft in feite de kwaliteit van de woonruimte weer in een aantal punten. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de kwaliteit van de woonruimte en hoe hoger dus de maximale huurprijs. Het puntensysteem wordt ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd.

Het aantal behaalde punten wordt vermenigvuldigd met een door de overheid vastgesteld bedrag en dat levert vervolgens de juiste maximale huurprijs op. Als de huurprijs die bij het afsluiten van het contract is afgesproken hoger is dan de huurprijs volgens het puntensysteem, dan kan huurder de verhuurder voorstellen om de huurprijs te verlagen.

Zou het puntensysteem uitkomen op een hogere huurprijs dan afgesproken, dan kan de verhuurder aan de huurder voorstellen om de huurprijs te verhogen. Als de andere partij niet vrijwillig akkoord wil gaan met een aangepaste huurprijs, dan kan de huurcommissie worden ingeschakeld.

De verhuurder zou bijvoorbeeld allerlei verbeteringen aan de huurruimte kunnen aanbrengen waardoor de huurruimte uitkomt op een hoger aantal punten. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verhuurder een eenvoudige douchecabine heeft vervangen door een luxe vijfsterrenbadkamer met jacuzzi.

Maar u hoeft zich al huurder geen niet strikt noodzakelijke luxe voorzieningen op te laten dringen. Er is dus alleen reden voor een eventuele huurverhoging als de huurder met de voorzieningen heeft ingestemd.

Het verrichten van normaal onderhoud is overigens geen reden voor een huurverhoging. Er wordt simpelweg verwacht dat een verhuurder zorgdraagt voor het normaal onderhouden van de huurruimte.

Jaarlijkse huurverhoging

De huurprijs mag één keer per twaalf maanden verhoogd worden met een percentage dat door de overheid wordt vastgesteld. Deze verhoging vindt meestal per 1 juli van elk jaar plaats, maar het is ook toegestaan om hiervoor een andere datum te kiezen.

Per 1 juli 2012 is de maximale huurverhoging bijvoorbeeld vastgesteld op 2,3%. Deze stijging gaat overigens niet automatisch in, de verhuurder moet hiervoor een voorstel aan de huurder doen. Voor huurders met een inkomen boven de 43.000 euro bruto kan de huurstijging oplopen tot 7,3%.

Tussentijds de huur verhogen mag de verhuurder alleen als er sprake is van een woningverbetering.

Servicekosten

Naast de huurprijs, vaak ook de kale huurprijs genoemd, brengen verhuurders vaak servicekosten in rekening. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kosten van gas en licht of de kosten van schoonmaak van het gemeenschappelijke trappenhuis. De verhuurder mag alleen daadwerkelijk gemaakte kosten als servicekosten in rekening brengen.

All in huurprijs

Als de huurprijs niet is uitgesplitst in een kale huurprijs en servicekosten, spreekt men ook wel van een all in huurprijs. Als huurder heeft u het recht om precies te weten hoe hoog de kale huurprijs is en hoe hoog de servicekosten zijn.

Als de verhuurder niet bereid is om deze zaken op te splitsen, kunt u als huurder de huurcommissie om een oordeel vragen. Pas als duidelijk is hoe hoog de kale huurprijs is, kan namelijk aan de hand van het puntensysteem bepaald worden of de huurprijs acceptabel is.