Geschil met uw aannemer: procederen op grond van AIG-arbitrage bij een koopovereenkomst gesloten na 1 januari 2007

Als u nog niet weet of uw geschil valt onder de zogenaamde AIG-arbitrage, kunt u dat hier nagaan. U kunt daar eveneens lezen welke organisatie (Geschillencommissie voor Consumentenzaken of Raad van Arbitrage in de Bouw) bevoegd is om uw geschil in behandeling te nemen.

Als u een probleem of discussie heeft met uw aannemer, is het om te beginnen verstandig om uw klachten op papier te zetten. Geef duidelijk aan wat u vindt dat er fout gegaan is of welke gebreken moeten worden verholpen.

U kunt er overigens ook voor kiezen om uw geschil voor te leggen aan de burgerlijke rechter. De aannemer heeft uw keuze te accepteren. Laat u op voorhand adviseren door een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat over de voor u meest gunstige procedure.

Als de aannemer een geschil aanhangig wil maken moet de aannemer de koper door middel van een brief vragen wie de koper het geschil wil laten beslechten. Geeft u als koper niet binnen een maand een antwoord dan mag de aannemer zelf kiezen.

In vergelijking met een gerechtelijke procedure heeft de AIG-arbitrageprocedure als voordeel dat:

• Er een deskundige arbiter op het gebied van woningbouw wordt ingeschakeld. Een rechter zal vaak een externe deskundige moeten inhuren. Daar zijn vaak weer hoge kosten aan verbonden. 
• Het inschakelen van een advocaat is niet verplicht. Toch is het wel verstandig om u te laten bijstaand door een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat. 
• De procedure verloopt vaak sneller dan bij een rechter.

Een nadeel van de AIG-arbitrageprocedure is dat u niet in hoger beroep kunt van het vonnis.

Deze vorm van arbitrage kent in feite drie procedures:

1. De bodemprocedure 
2. De opleveringsarbitrage 
3. De spoedarbitrage

1. De bodemprocedure

De bodemprocedure maakt u aanhangig door een brief te schrijven (officiële naam: verzoekschrift) waarin u uitlegt waar het geschil over gaat. Leg goed uit waar uw geschil overgaat en wat u wil dat er gebeurt.

Als u wilt dat de aannemer herstelwerkzaamheden uitvoert, kan het nuttig zijn om te vragen om een dwangsom op te leggen als de aannemer niet voldoet aan het vonnis van de arbiter.

U bent bij aanvang van de procedure 305 euro administratiekosten (officieel: griffierechten) verschuldigd.

Na ontvangst van uw verzoekschrift zal de arbitrage-organisatie de aannemer in de gelegenheid stellen om schriftelijk op uw verzoekschrift te reageren. Ook mag de aannemer een eventuele tegeneis instellen.

Na een eventueel deskundigenonderzoek vindt er een mondelinge behandeling plaats waarin partijen bij een arbiter (een soort rechter) hun standpunt kunnen toelichten. Ook is het mogelijk dat de arbiter ter plaatse gaat kijken.

Tijdens de procedure kan het voorkomen dat beide partijen toch nog tot een gezamenlijke oplossing komen. Men spreekt dan ook wel van een minnelijke regeling. U kunt in dat geval aan de arbiter vragen om de minnelijke regeling vast te leggen. Als u er niet uitkomt met de aannemer zal de arbiter een uitspraak doen.

Dit wordt een arbitraal vonnis genoemd. Het vonnis wordt aan partijen toegestuurd. Het vonnis wordt door de arbitrage-organisatie gedeponeerd bij de rechtbank van Rotterdam of Utrecht. De plaats hangt af van waar de arbitrage heeft plaats gevonden.

Het vonnis van de AIG-arbiter is bindend. Als de aannemer niet aan het vonnis voldoet, kunt u hem dwingen door een procedure tot nakoming te starten bij de gewone rechter. U heeft daarvoor wel een advocaat nodig die de procedure voor u aanhangig maakt. Denk aan de situatie dat de aannemer veroordeeld is tot betaling van een schadevergoeding en hij betaalt niet.

Als u het niet eens bent met het vonnis kunt u niet in hoger beroep. Alleen in uitzonderlijke situaties kunt u dit vonnis nog voorleggen aan de gewone rechter. Het moet dan bijvoorbeeld gaan om een vonnis dat in strijd met de openbare orde is. In de praktijk komt dit zelden voor.

Als u toch denkt gebruik te kunnen maken van deze procedure, dan moet u binnen 3 maanden nadat het vonnis is gedeponeerd bij de rechtbank een gerechtelijke procedure starten. Laat u door een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat adviseren over uw kansen en risico’s.

2. De opleveringsarbitrage

De opleveringsarbitrage is bedoeld voor geschillen die verband houden met gebreken die u heeft geconstateerd bij de oplevering of binnen drie maanden daarna. Overigens worden deze geschillen pas drie maanden na de oplevering door de arbitrage-organisatie in behandeling genomen.

Tot zes maanden na de oplevering zal de arbitrage-organisatie uw klacht automatisch als spoedgeschil aanmerken. Dat wil zeggen dat er dan met korte termijnen gewerkt wordt. Na deze periode moet u zelf melding maken van het feit of u vindt dat er sprake is van een spoedgeschil.

3. De spoedarbitrage

Als uw geschil geen opleveringsgeschil is, maar er is wel haast geboden, dan moet u dit zelf melden bij uw verzoekschrift/klacht. Als de arbitrage-organisatie met u van mening is dat er inderdaad spoed geboden is, dan wordt er op korte termijn een datum bepaald voor een zogenaamde mondelinge behandeling.

Voorlopige voorziening

Als er met spoed tijdelijke maatregelen genomen moeten worden kunt u ook een voorlopige voorziening vragen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat er instortingsgevaar dreigt en er stutmaatregelen genomen moeten worden. Dan kunt u de arbitrage-organisatie vragen een uitspraak te doen over de stutmaatregelen. In dat geval moet u een afschrift van uw brief aan de arbitrage-organisatie via een deurwaarder laten overhandigen aan de aannemer.

Tijdens deze procedure doet de arbiter geen uitspraak over de vraag wie aansprakelijk is. De voorlopige voorzieningsprocedure is ingewikkeld. Het is raadzaam om u te laten bijstaan door een advocaat die gespecialiseerd is in bouwrecht.