Geschil met uw aannemer: procederen bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw

Als u nog niet weet of uw geschil valt onder de arbitrageprocedure van de Raad van Arbitrage voor de Bouw, kunt u dat hier nagaan.

Als u een probleem of discussie heeft met uw aannemer, is het om te beginnen verstandig om uw klachten op papier te zetten. Geef duidelijk aan wat u vindt dat er fout gegaan is of welke gebreken moeten worden verholpen.

Mocht de aannemer niet bereid zijn om uw klachten te verhelpen dan kunt u voor geschillen die betrekking hebben op de koop-/aannemingsovereenkomst of de algemene voorwaarden terecht bij de Raad van Arbitrage.

U maakt uw geschil bij de Raad van Arbitrage aanhangig door het indienen van een verzoekschrift. Een verzoekschrift is een brief waarin u aangeeft wat uw klacht is en hoe u denkt dat de klacht moet worden opgelost. Bij de brief moet u alle contractstukken bijvoegen.

De Raad van Arbitrage stuurt het verzoekschrift naar de aannemer. De aannemer mag op het verzoek schriftelijk reageren. Daarna volgt er meestal een mondelinge behandeling. De raad zal dan partijen uitnodigen om hun standpunt mondeling toe te lichten. De raad kan partijen ook nog verzoeken hun zaak verder schriftelijk toe te lichten.

Vaak zal de raad een arbiter naar de woning laten kijken om te beoordelen wat de oorzaak van de gebreken is.
Let op: voor aanvang van de procedure moet degene die de procedure aanhangig maakt een waarborgsom betalen. Deze waarborgsom varieert van enkele honderden euro’s maar kan oplopen tot duizenden euro’s afhankelijk van het belang waarover u procedeert. De raad hanteert een kostensysteem.

De waarborgsom hangt af van het belang van de zaak met andere woorden: de hoogte van uw vordering bepaalt de hoogte van de waarborgsom.

Na afloop van de zaak berekent de raad de werkelijk gemaakte kosten. De werkelijke kosten worden ondermeer bepaalt door de hoeveelheid werk die de raad aan de zaak heeft gehad. Hoe beter de zaak aangeleverd wordt hoe minder werk de raad heeft. Het loont dus om een advocaat in te schakelen die ervaring heeft met het voeren van procedures bij deze raad.

Als u de procedure verliest moet u meestal – volgens een vergoedingensysteem – een zogenaamde proceskostenveroordeling betalen. Dit is in de praktijk een deel van de werkelijke kosten die door de tegenpartij (en de raad) gemaakt zijn. De raad bepaalt voor wiens rekening de kosten van de raad komen.

Het kan voorkomen dat in de procedure blijkt dat beide partijen een beetje gelijk hebben. De raad kan dan ook bepalen dat elk van de partijen bijvoorbeeld de helft van de proceskostenveroordeling moet betalen.
Hoewel u niet verplicht bent om een advocaat in te schakelen, is het bijna altijd wel verstandig om contact op te nemen met een in bouwrecht gespecialiseerde advocaat voordat u besluit deze procedure op te starten.

Hoger beroep

Als u het niet eens bent met de uitspraak van de arbiter kunt u in hoger beroep. Hoger beroep is niet altijd mogelijk. Hoger beroep is bijvoorbeeld niet mogelijk als uw claim minder is dan 1.750 euro.

Let op: hoger beroep dient te worden ingesteld binnen 3 maanden nadat het vonnis is gewezen. Als het vonnis bijvoorbeeld op 3 januari is gemaakt, dan is de laatste dag waarop u beroep kunt instellen 3 april. Als het vonnis is gewezen in een versnelde procedure, een zogenaamd kort geding, is de termijn voor hoger beroep 1 maand.

Hoger beroep kunt u op dezelfde manier instellen als het oorspronkelijke verzoek. Leg in een zogenaamd verzoekschrift (brief) uit waarom u het niet eens bent met het vonnis.

Vonnis laten vernietigen

Na een beslissing in hoger beroep (in vaktaal: appel) is het niet mogelijk die beslissing nogmaals aan te vechten bij de Raad van Arbitrage. Wel bestaat nog de mogelijkheid om het in hoger beroep gewezen vonnis in uitzonderingssituaties te laten vernietigen.

Dit dient bij de gewone rechter te gebeuren. Hiervoor heeft u altijd bijstand van een advocaat nodig. Vernietiging van een uitspraak kan niet zomaar. Dit kan slechts in de volgende gevallen:

1.  Een geldige overeenkomst tot arbitrage ontbreekt. 
2. Het scheidsgerecht is in strijd met de daarvoor geldende regels samengesteld.
3. Het scheidsgerecht heeft zich niet aan zijn opdracht gehouden. 
4. Het vonnis is niet ondertekend of gemotiveerd. 
5. Het vonnis, of de wijze waarop dit tot stand kwam, strijdt met de openbare orde of de goede zeden.

Spoedgeschil

Het kan voorkomen dat u snel een uitspraak van de Raad van Arbitrage nodig heeft. In dat geval kunt u een spoedgeschil aanhangig maken. U doet dit op dezelfde manier als in een gewone procedure. U moet wel aangeven waarom er haast is geboden. De Raad van Arbitrage beslist of het verzoek ook als spoedzaak behandelt wordt.

In een spoedzaak krijgen partijen korter de tijd om stukken in te dienen en wordt er op een kortere termijn een mondelinge behandeling bepaald.

Een voorbeeld.

De woning van Piet en Marie is nu een aantal weken geleden opgeleverd en het regent langdurig. Er is sprake van ernstige lekkage. Piet en Marie hebben overal emmers staan om het water op te vangen. Volgens Piet en Marie heeft de aannemer de dakpannen niet goed aangebracht. De aannemer vindt van wel en weigert het probleem op te lossen. Dit geschil leent zich voor spoedarbitrage.

Kort geding procedure (voorlopige voorziening)

De Raad van Arbitrage kent ook nog een kort geding procedure. Deze procedure biedt uitkomst als er snel een voorlopige maatregel genomen dient te worden. Denk hier bijvoorbeeld aan instortingsgevaar van uw woning. U heeft dan snel een beslissing nodig over het uitvoeren van stutmaatregelen.

Als u een kort geding procedure aanhangig wilt maken, moet u een verzoekschrift indienen en daarin vermelden dat het om een kort geding gaat. Dit kan weer door middel van een brief. Let op: u dient uw verzoekschrift in dat geval via een deurwaarder aan de aannemer te laten bezorgen.

Wat is het verschil tussen een spoedgeschil en een kort geding?

In een kort geding procedure wordt er aan de Raad van Arbitrage een voorlopig oordeel gevraagd. Zo kan er bijvoorbeeld een bouwstop worden opgelegd om te zorgen dat er geen (verdere) onherstelbare schade aan een bouwproject wordt aangericht. Maar de raad zal in deze procedure geen definitief oordeel geven over de vraag wie voor bepaalde schade aansprakelijk is. In een spoedprocedure kan dit wel.

In een spoedprocedure wordt geen tijdelijke (voorlopige) voorziening getroffen, maar wordt volledig uitspraak gedaan en een definitief oordeel gegeven over de kwestie. Tegen deze uitspraak kunt u in beroep bij de rechtbank.