Pand met gebrek? Huurder heeft recht op huurvermindering.
Een Amsterdamse ondernemer wilde zijn geld gaan verdienen in de hotelbusiness. Daarvoor nam hij een bestaand hotel in het centrum over. Dat bestond uit het eigenlijke hotelpand én een ernaast gelegen pand met appartementen waarin eveneens gasten werden ondergebracht.
Beide panden werden al jaar en dag als hotel gebruikt. En voor beide panden sloot de ondernemer met de eigenaar van de panden één huurcontract. Bovendien nam de huurder voor een aanzienlijk bedrag de goodwill en de inventaris over.
Ontbrekende hotelexploitatievergunning
Maar toen gooide de gemeente roet in het eten: voor het naastgelegen pand met de appartementen zou een hotelexploitatievergunning vereist zijn en die was er niet. De gemeente verbood de ondernemer het naastgelegen pand nog langer als hotel te gebruiken. Zo niet, dan zou een forse dwangsom volgen. De ondernemer probeerde het besluit van de gemeente bij de bestuursrechter aan te vechten. Tevergeefs.
De ondernemer zat met zijn handen in het haar. Door het verbod van de gemeente kon hij de helft van zijn kamers niet meer verhuren. Dat ging gepaard met een forse inkomstenderving. Daarop besloot de ondernemer noodgedwongen de helft van de huur te betalen.
De eigenaar accepteerde dat niet. Die vond dat de vergunningskwestie voor rekening en risico van de huurder kwam en eiste de volle huur op. Toen die niet werd betaald startte de verhuurder een kort geding. Aan de rechter vroeg hij zijn huurder te verplichten de achterstallige huur te betalen en alle gehuurde panden te ontruimen. Als gevolg waarvan het hotel zou moeten sluiten.
Rechter in kort geding: ontbrekende vergunning is “gebrek”
Maar de kort-gedingrechter stelde de eigenaar in het ongelijk. Hij wees diens eis af. Dit waren de argumenten van de rechter: bij het sluiten van de huurovereenkomst stond vast dat beide panden zouden worden verhuurd om te worden geëxploiteerd als hotel. Dat was niet alleen de bedoeling van de huurder. Ook voor de professionele verhuurder was dat zo klaar als een klontje. Bovendien hadden de panden in het verleden samen continu één hotel gevormd.
Het ontbreken van de vergunning voor het ene pand en het verbod van de gemeente om dat nog langer te gebruiken, beschouwde de rechter als een ‘gebrek’ in de huurovereenkomst. ‘Gebrek’ is een wettelijke term voor een omstandigheid (hier: de blijkbaar noodzakelijke maar ontbrekende vergunning) die ervoor zorgt dat je datgene wat je huurt (in dit geval: het hotel) niet of niet volledig kunt gebruiken.
Volgens de rechter kon de eigenaar/verhuurder het ontbreken van de vergunning niet op het bordje van de huurder schuiven. De rechter vond dat als de verhuurder dat ‘gebrek’ al niet kende, hij dat op zijn minst had behoren te kennen.
De consequentie van dit alles was dat de ondernemer zijn hotel niet hoefde te ontruimen en voorlopig kon blijven volstaan met het betalen van de helft van de huur. Tot zover de kort-gedingprocedure waarin de rechter onze ondernemer gelijk gaf, en een voorlopig oordeel velde.
De eigenaar liet het er niet bij zitten. Hij probeerde in een nieuwe rechtszaak, een zogenaamde bodemprocedure, alsnog gedaan te krijgen dat de ondernemer met terugwerkende kracht de volle, achterstallige huur voor beide panden zou moeten betalen, en bovendien volledig zou moeten vertrekken. Maar ook deze tweede keer ving hij bot. Als je iets verhuurt moet het geschikt zijn voor het afgesproken gebruik, aldus de rechter. En opnieuw vond de rechter dat, nu het naastgelegen pand niet als hotel kon worden geëxploiteerd, er sprake was van een onaanvaardbaar ‘gebrek’ in de huurovereenkomst. Dat voor rekening kwam van de verhuurder.
Het resultaat van deze tweede procedure was dat op verzoek van de huurder de huurovereenkomst gedeeltelijk werd ontbonden. Anders gezegd: het als hotel onbruikbare pand werd van het contract afgehaald en de huur werd definitief met ongeveer de helft verminderd.
Daarmee was de zaak nog niet afgerond. De ondernemer vond ook dat hij teveel had betaald voor de goodwill en de inventaris. De rechter was het met hem eens en oordeelde dat de eigenaar/verhuurder ook in dat opzicht wanprestatie had gepleegd. De rechter heeft recent een deskundige benoemd die moet uitrekenen wat de schade is die de ondernemer heeft geleden. Die procedure loopt nog. Wordt vervolgd.
Jan Harmen Baljet is onder meer gespecialiseerd in bouw- en huurrecht en verbonden aan Abeln Advocaten.