Mag een huurder de huurbetaling opschorten wegens onderhoudsgebreken?
Deze vraag stond in feite centraal in het conflict tussen een huurder en verhuurder dat is uitgevochten voor het gerechtshof in Den Bosch. De huurder die al acht maanden geen huur meer betaalde vanwege achterstallig onderhoud trok uiteindelijk aan het kortste eind.
De huurder voerde onder meer een lijst op met “versleten zaken”. Het gaat hier volgens de huurder om zaken die bijna 30 jaar oud zijn (net zo oud als de woning) en om die reden aan vervanging toe zijn. Volgens de rechters van het gerechtshof mag een huurder van een woning die 30 jaar oud is niet zonder meer verlangen dat allerlei voorzieningen in die woning worden vervangen of gerenoveerd om de enkele reden dat zij bijna 30 jaar oud zijn.
Opschorting huurpenningen alleen bij voldoende ernstige gebreken
Ook een door de huurder ingebracht bouwtechnisch rapport overtuigt de rechters niet. Volgens het gerechtshof worden in dit rapport weliswaar diverse mankementen beschreven, maar gaat het hier niet om “gebreken die een substantiële laat staan algemene opschorting van de huurbetalingsverplichtingen zouden kunnen rechtvaardigen”. Ook nemen de rechters de huurder kwalijk dat hij geen gerechtelijke stappen heeft ondernomen om vermindering van de huurprijs te eisen wegens de door de huurder gestelde gebreken en achterstallig onderhoud.
Kortom, de huurder is alsnog verplicht om de achterstallige huur te voldoen.
De verhuurder eist echter dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Volgens hem moet de huurder de woning verlaten vanwege het tekortschieten in de verplichting van de huurder om op tijd de huurpenningen te voldoen. De rechters stellen vast dat de tekortkoming van de huurder als ernstig moet worden aangemerkt. Het betalen van de huur is een van de meest fundamentele verbintenissen van de huurder, aldus de rechters.
Mede vanwege het feit dat het gerechtshof constateert dat de huurder elders al weer onderdak heeft, komen de rechters tot de conclusie dat de eis van de verhuurder moet worden toegewezen. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder moet de woning ontruimen.