Hennepteelt huurder leidt tot verval bescherming medehuurder

Uw vriend of vriendin huurt een huis. Uw relatie wordt zo hecht dat u besluit bij uw geliefde in te trekken. Maar wordt u daarmee eveneens huurder? Nee, daarvoor zult u echt samen aan de verhuurder moeten vragen of hij u als huurder accepteert en ook als huurder in het contract wil zetten.

Doet u dat niet dan blijft u slechts een medebewoner zonder enige juridische status. Dat betekent dat indien uw geliefde de huur opzegt, u als medebewoner eveneens het veld moet ruimen.

Een ander praktijkvoorbeeld.

Uw vriend of vriendin huurt een huis. De relatie wordt zo hecht dat u besluit bij hem of haar in te trekken. Hebt u een geregistreerd partnerschap? Of bent u getrouwd? Dan is de situatie anders. Want is het huis uw hoofdverblijf en bent u de geregistreerde partner van de huurder, of de echtgenoot of echtgenote, dan bent u automatisch medehuurder. Of u wordt – als u al feitelijk samenwoont – medehuurder zodra u het partnerschap officieel hebt geregistreerd of trouwt.

Wat houdt die positie van medehuurder in?

Een medehuurder is (nog) geen huurder. Een medehuurder is er samen met de huurder verantwoordelijk voor dat de huurder zijn verplichtingen nakomt. Denk daarbij aan het tijdig betalen van de huur en het op een nette manier bewonen van de woning. Gebeurt dat niet, betaalt bijvoorbeeld de huurder de huur niet, dan kan de verhuurder voor het volle pond bij de medehuurder aankloppen.

Maar een medehuurder heeft ook een zeer belangrijk recht: als de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder eindigt en de huurder vertrekt, dan verkrijgt de medehuurder automatisch de positie van huurder.

Medehuurder kan huurder worden

Deze regel geldt in beginsel ongeacht de manier waarop een einde komt aan het huurcontract. Het maakt dus niet uit of de huurder de huur heeft opgezegd, of dat de verhuurder dat heeft gedaan. Het is ook mogelijk dat de huur in overleg met de verhuurder met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. In al die gevallen wordt de medehuurder huurder.

Kan de medehuurder altijd een beroep doen op die bescherming? Want wat gebeurt er bij voorbeeld als de huurder er zo’n potje van heeft gemaakt, dat de rechter besluit dat de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te verplichten om de woning te ontruimen? Kan de medehuurder ook in die situatie met recht stellen dat hij of zij huurder is geworden?

Huurder richt hennepkwekerij in

Die vraag deed zich enige tijd geleden voor. Een huurder richtte op de zolder van de door hem gehuurde woning een hennepkwekerij in, hoewel het huurcontract dat uitdrukkelijk verbood. De huurder had een vriendin die bij hem introk, met hem trouwde en daardoor automatisch medehuurder werd. De politie ontdekte de hennepkwekerij en rolde die op.

De verhuurder vroeg de rechter vervolgens de huurovereenkomst wegens door de huurder gepleegde wanprestatie te ontbinden. Dat deed de rechter; de huurder moest vertrekken.

Maar de verhuurder vroeg de rechter om ook de echtgenote te verplichten om te vertrekken. Die stelde zich op het standpunt dat zij, nu de huurovereenkomst tussen de verhuurder en haar hennep kwekende echtgenoot was ontbonden, automatisch van medehuurder tot huurder was gepromoveerd. Want zo staat het immers in de wet, aldus de echtgenote.

Echtgenote wordt geen huurder

De rechter gaf haar ongelijk. De echtgenote liet het er niet bij zitten en procedeerde – in de hoop gelijk te krijgen – door tot Nederlands hoogste rechter, de Hoge Raad. Ook daar ving zij bot.

De Hoge Raad vond dat, als de rechter een huurcontract met de huurder (in dit geval: de hennepkweker) ontbindt omdat die huurder ernstige wanprestatie heeft gepleegd, ook de medehuurder (in dit geval: zijn echtgenote) zijn of haar beschermde positie verliest en moet vertrekken. Dat is alleen anders als de medehuurder niets van die door de verhuurder gepleegde wanprestatie wist.

Echtgenote wist van hennepkwekerij

Aan die voor de medehuurder gunstige uitzonderingsregel had de echtgenote niets: zij bleek van meet af aan zeer goed op de hoogte te zijn geweest van de geestverruimende activiteiten van haar echtgenoot. Met droge ogen beweren dat zij altijd had gedacht dat haar echtgenoot orchideeën kweekte, kon zij dus niet meer.

Jan Harmen Baljet is onder meer gespecialiseerd in bouw- en huurrecht en verbonden aan Abeln Advocaten. Uw reactie is welkom op jb@abeln.nl