Help! Een verborgen gebrek in mijn nieuwe huis, of toch niet?

De vreugde van de aankoop van een nieuwe woning bekoelt snel als u als nieuwe eigenaar merkt dat er allerlei gebreken aan de woning kleven. Hebben de vorige bewoners deze gebreken nu bewust achtergehouden? En moet u zich als nieuwe bewoners nu in maling genomen voelen of niet?

Verkoper niet altijd aansprakelijk voor verborgen gebrek

Iedereen heeft wel eens gehoord van de term verborgen gebrek bij het kopen van een woning. Wat alleen niet altijd voor iedereen duidelijk is, is wanneer de schade die door een verborgen gebrek wordt veroorzaakt verhaalbaar is op de verkopende partij. In het algemeen denkt men dat de schade die veroorzaakt wordt door een verborgen gebrek verhaald kan worden op de verkopende partij. Dat ligt een stuk genuanceerder.

Standaardbepaling over verborgen gebreken

In de koopovereenkomsten die NVM-makelaars standaard gebruiken is een bepaling opgenomen waarin staat dat onzichtbare gebreken voor rekening en risico komen van de kopers. Het gaat dan om de volgende formulering:

“De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).”

Door dit artikel lijkt het er op alsof alle gebreken die een koper later ontdekt, omdat ze onzichtbaar waren bij de bezichtiging van de woning, voor rekening van de koper komt. Zo heet wordt de soep gelukkig ook weer niet gegeten. Als u als koper kunt aantonen dat de verkoper wel degelijk op de hoogte was van het onzichtbare gebrek en dit niet heeft gemeld voordat de koopovereenkomst getekend werd, dan is de verkoper aansprakelijk voor de schade die door het gebrek ontstaat.

Gebreken die onzichtbaar zijn voor potentiële kopers, maar waarvan de verkoper wel kennis heeft, moeten namelijk door de verkoper worden gemeld.

Woning dient geschikt te zijn voor normaal gebruik

Maar vaak komt het voor dat u niet kunt aantonen dat de verkoper wist van het gebrek, terwijl het gebrek zo ernstig is dat u de verkoper toch aansprakelijk kunt houden voor de schade. Dat zit zo. Een woning moet namelijk geschikt zijn voor normaal gebruik. Als bijvoorbeeld blijkt dat het hele dak vervangen moet worden door een gebrek, dan is de woning niet geschikt voor normaal gebruik. De kosten voor het vervangen van het dak zijn dan verhaalbaar op de verkoper.

Hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld de riolering. Stel dat de riolering is verzakt en daardoor niet werkt en vervangen moet worden. In de rechtspraak is uitgemaakt dat deze kosten dan voor rekening van de verkoper komen ook al was hij niet op de hoogte van het gebrek en kon hij dit dus niet melden. Het niet kunnen gebruiken van de riolering maakt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woning.

Zichtbare vochtplekken

Stel dat er vochtplekken zijn die zichtbaar zijn geweest tijdens de bezichtiging. U heeft deze vochtplekken wel gezien, maar u heeft geen onderzoek ingesteld naar de oorzaak van de vochtplekken. Als blijkt dat er een gebrek is aan bijvoorbeeld het dak of dat de dakgoot hersteld moet worden dan kunt u deze schade niet bij de verkoper in rekening brengen. Het gaat hierbij namelijk niet meer om een ‘verborgen’ gebrek. U heeft als koper namelijk ook zelf een onderzoeksplicht en u had zelf navraag moeten doen en eventueel onderzoek moeten instellen naar de herkomst van deze vochtplekken.

Het is dus niet zo dat u als koper elke schade die het gevolg is van een gebrek aan de woning op de verkoper kunt verhalen. Als u twijfelt of verhaal van schade mogelijk is, neem dan contact op met een gespecialiseerde advocaat.

Meld gebrek binnen twee maanden 

Tot slot: het is van groot belang dat u een eventueel gebrek binnen twee maanden na ontdekking schriftelijk bij de verkoper meldt. Wacht u te lang met deze melding, dan zal uw recht om schadevergoeding te eisen, komen te vervallen.

Lydia de Man houdt zich als advocaat voornamelijk bezig met onroerend goed en bouwrecht. Lydia is verbonden aan Abeln Advocaten. Uw reactie is welkom op lm@abeln.nl