Welke regels gelden er voor de zogenaamde niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte?

Voor de huur van niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (kantoren, magazijnen) gelden niet zulke ingewikkelde regels als voor bedrijfsruimte die wel voor het publiek toegankelijk is (winkels, restaurants, hotels e.d.).

In principe gelden hier de algemene regels die voor elke huurovereenkomst gelden. Maar de wet geeft huurders van dergelijke bedrijfsruimte extra bescherming als de verhuurder de overeenkomst wil opzeggen, of als een voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst is afgelopen.

Ontruimingsbescherming

Als de huurder van dergelijke bedrijfsruimte de huur opzegt, eindigt het contract met ingang van de datum van opzegging. Maar als de verhuurder van dergelijke bedrijfsruimte de huur opzegt, hoeft de huurder als de opzegtermijn is verstreken niet direct te vertrekken. Als huurder heeft u recht op zogenaamde ontruimingsbescherming.

Wat houdt die ontruimingsbescherming in?

Een voorbeeld.

Jansen huurt kantoorruimte. De verhuurder zegt de huur op met ingang van 1 april 2010. Dan eindigt de huur. Maar Jansen heeft ontruimingsbescherming. Hij hoeft niet direct weg. Op grond van de wet wordt zijn verplichting om te vertrekken automatisch 2 maanden opgeschort, derhalve tot 1 juni.

Binnen die 2 maanden kan Jansen de rechter vragen om de termijn van ontruimingsbescherming te verlengen tot een jaar, in dit geval dus tot 1 april 2011. Vervolgens kan deze termijn, maar daar moet Jansen wel steeds zelf om vragen, nog 2 keer met maximaal een jaar worden verlengd. Maximaal tot 1 april 2013 dus.

Als Jansen na de opzegging per 1 april 2010 niets doet en de termijn van 2 maanden ontruimingsbescherming ongebruikt laat verstrijken, dan moet hij per 1 juni 2010 vertrekken. Als huurder kunt u dus niet afwachten tot de verhuurder actie onderneemt en naar de rechter stapt.

Het is de huurder die in deze situatie actie moet ondernemen. Doet hij dat niet, dan loopt de huurovereenkomst gewoon af en moet hij vertrekken.

Ook ontruimingsbescherming bij huurcontract voor bepaalde tijd

Ontruimingsbescherming heeft u als huurder ook als u een huurcontract voor bepaalde tijd heeft, en als die bepaalde tijd verstreken is. U hoeft dan niet uit de bedrijfsruimte te vertrekken, maar u moet – als u er langer in wilt blijven – binnen 2 maanden een verlengingsverzoek bij de rechter indienen.

Ook ontruimingsbescherming bij ‘ander gebouwd onroerend goed’

Het systeem van ontruimingsbescherming geldt niet alleen voor kantoorruimte of magazijnruimte, maar ook voor zogenaamd ‘ander gebouwd onroerend goed’. Denkt u hierbij bijvoorbeeld aan een garagebox of parkeerplaats die u huurt.

Als de verhuurder de huur opzegt bent u dus niet rechteloos. U hebt 2 maanden ontruimingsbescherming en kunt naar de rechter stappen. Dit kan zeker de moeite waard zijn als de verhuurder geen goede reden heeft om de huurovereenkomst op te zeggen.

Verlenging door de rechter

Hoe beoordeelt de rechter of de ontruimingsbescherming wordt verlengd? De rechter weegt de belangen van beide partijen af. Een verzoek om verlenging zal in elk geval afgewezen worden als blijkt dat u als huurder de bedrijfsruimte onbehoorlijk gebruikt, als u overlast veroorzaakt of als u zich schuldig maakt aan wanbetaling.

Andere manieren van beëindiging

Uiteraard kunt u met de verhuurder ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Ook blijft het mogelijk om, als de verhuurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld stelselmatig ernstig achterstallig onderhoud niet verricht), of als de huurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld de huur niet of structureel te laat betaalt), de rechter te vragen om de huurovereenkomst te ontbinden.

Geen specifieke regels voor opzegtermijn en huurprijs

Er bestaan geen specifieke regels voor opzegtermijnen van verhuurder en huurder. De opzegtermijn die in het huurcontract staat geldt of – als er geen opzegtermijn in het contract staat – een opzegtermijn van minimaal een maand.

Ook voor de huurprijs geldt geen wettelijke regeling. Die prijs is een kwestie van vraag en aanbod. Bij geschillen over de huurprijs gelden geen bijzonder regels of procedures. Soms is in het huurcontract een bepaling opgenomen waarin vermeld staat dat in die situatie een of meer deskundigen moeten worden ingeschakeld.