Hoe werkt de opzegging van de huur van bedrijfsruimte?

Als u bedrijfsruimte huurt, gelden in beginsel de algemene wettelijke regels die voor elke huurovereenkomst gelden. Daarnaast gelden er voor de huur van bedrijfsruimte een aantal afwijkende bepalingen die vooral betrekking hebben op:

• De duur van de overeenkomst
• De manier waarop de huurovereenkomst beëindigd kan worden
• De bescherming van de huurder

Het is belangrijk om in de gaten te houden dat de wet een verschil maakt tussen twee soorten bedrijfsruimten waarvoor aparte regels gelden:

1. Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte. Hier moet u denken aan winkels, afhaal- en besteldiensten, restaurants, hotels etc.
2. Niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte. Voorbeelden van niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte zijn kantoren en magazijnen.

Welke regels gelden er voor de zogenaamde voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte?

Voor dit soort bedrijfsruimte (winkels, restaurants, hotels etc.)z bestaat een strak wettelijk systeem waarvan door verhuurder en huurder niet of nauwelijks kan worden afgeweken. De verhuurder die ten nadele van de huurder van dit systeem wil afwijken heeft daarvoor zeer goede argumenten én toestemming van de rechter nodig.

Er gelden speciale regels voor:

• De duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan
• De proefperiode (een huurovereenkomst met korte duur)
• De huurprijs en geschillen daarover

De duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan

Als u een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte, bijvoorbeeld een winkel, huurt, dan kent de huurovereenkomst een duur van vijf jaar. Na die vijf jaar wordt het contract automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Daarna loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede vijfjarentermijn niet automatisch. De huur moet worden opgezegd. En als de verhuurder of huurder de huur wil opzeggen, moet hij van te voren – dat wil zeggen: vóór het verstrijken van de betreffende vijfjarentermijn – een opzegtermijn van een (1) jaar in acht nemen.

Maar ook als het contract al langer dan 10 jaar heeft geduurd, is de opzegtermijn voor huurder en verhuurder een jaar. Opzeggen moet schriftelijk gebeuren per aangetekende brief of door middel van een zogenaamd deurwaardersexploot. Dit laatste is een officieel document dat door een deurwaarder wordt opgesteld en uitgereikt.

Als de huurder correct heeft opgezegd, is hij van de huurovereenkomst af. Voor de verhuurder geldt dat niet. Als u als huurder niet uitdrukkelijk instemt met de opzegging, zal de verhuurder verplicht naar de rechter moeten stappen. De rechter zal dan uiteindelijk bepalen of de opzegging gerechtvaardigd is.

Verhuurder wil opzeggen na vijf jaar

De mogelijkheden (redenen) voor de verhuurder om op te zeggen zijn bovendien beperkt. Als de verhuurder wil opzeggen tegen het eind van de eerste vijfjaarstermijn dan kan dit alleen als:

• U zich als huurder schuldig heeft gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of
• De verhuurder (of zijn directe familie) de bedrijfsruimte dringend zelf nodig heeft.

De verhuurder kan de huur uitsluitend op grond van deze redenen opzeggen. Hij kan de huur dus niet opzeggen omdat hij het pand bijvoorbeeld leeg wil verkopen.

Verhuurder wil opzeggen na tien jaar

Als de verhuurder de huur op wil zeggen na de tweede vijf jaar (de huurovereenkomst heeft dan dus 10 jaar bestaan), dan heeft de verhuurder iets meer mogelijkheden om de huur op te zeggen. De rechter hanteert dan de algemene norm dat hij de belangen van beide partijen tegen elkaar afweegt.

De rechter toetst dan dus als het ware welke argumenten hij het zwaarst vindt wegen, de argumenten van de verhuurder om op te zeggen of de argumenten van de huurder om te blijven huren.

De rechter zal de huurder in elk geval verplichten om te vertrekken als blijkt dat deze niet instemt met een redelijk aanbod voor nieuwe huurvoorwaarden. Het gaat hier dan niet om de huurprijs, daarvoor geldt een andere procedure, maar om bijkomende voorwaarden.

Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gehuurde ruimte of aan redelijke voorstellen over de verdeling van onderhouds- en reparatieverplichtingen.

Een andere reden waarbij de rechter de huurder zal verplichten te vertrekken is als de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken op grond van een bestemmingsplan.

Als u als huurder niet akkoord wil gaan met een huurverhoging, is dit voor de verhuurder geen reden om de huur op te zeggen. De verhuurder moet dan een speciale procedure voeren voor de bedrijfshuuradviescommissie.

De rechter kan, als hij besluit dat de huurder moet vertrekken, bepalen dat de verhuurder aan de huurder een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding moet betalen.

Een huurovereenkomst voor twee jaren of korter: de proefperiode

Als algemene regel geldt dat de duur van een huurovereenkomst van een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte vijf jaar bedraagt. De gedachte daarachter is dat u als huurder in staat moet worden gesteld om een klantenkring op te bouwen en uw gedane investeringen moet kunnen terugverdienen. Huurder en verhuurder zitten dus vrij lang aan elkaar vast.

Maar de wet biedt de mogelijkheid van een proefperiode. Het gaat dan om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter. Als u hiervoor kiest, gelden de strenge huurbeschermingsbepalingen niet:

• U heeft als huurder in die situatie geen huurbescherming
• Er geldt een wederzijdse korte opzegtermijn (of soms helemaal geen)
• De verhuurder hoeft bij opzegging de rechter niet in te schakelen
• Voor het opzeggen van de huur hoeven geen redenen te worden aangevoerd

Als deze huurovereenkomst van twee jaar of korter (stilzwijgend) wordt verlengd, vervalt automatisch het proefperiodesysteem en gaan weer de strenge huurregels gelden. De overeenkomst geldt dan automatisch voor vijf jaar, waarop de verstreken periode in mindering wordt gebracht. Daarna loopt de overeenkomst nog eens vijf jaar door, en vervolgens voor onbepaalde tijd.

Andere manieren om de huurovereenkomst te beëindigen.

De strikte regels voor opzegging gelden als een van beide partijen eenzijdig die overeenkomst wil opzeggen. Maar uiteraard kunt u met de verhuurder ook in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Ook blijft het mogelijk om, als de verhuurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld stelselmatig ernstig achterstallig onderhoud niet verricht), of als de huurder ernstige wanprestatie pleegt (bijvoorbeeld de huur niet of structureel te laat betaalt), de rechter te vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Er hoeft dan niet te worden gewacht tot een van de vijfjarentermijnen is volgemaakt.