Hoe vraag ik een bouwvergunning aan?

Als u een bouwvergunning (sinds 1 oktober 2010: een omgevingsvergunning voor het bouwen) nodig blijkt te hebben, moet u deze bij uw gemeente aanvragen. U kunt deze aanvraag tegenwoordig online indienen. De gemeente gaat vervolgens uw bouwplan toetsen en laat u vervolgens weten of de vergunning wordt verleend.

Wanneer u een huis laat bouwen met behulp van een architect en/of een aannemer is het overigens gebruikelijk dat de architect of aannemer de omgevingsvergunning voor het bouwen voor u aanvraagt. U blijft echter wel zelf altijd verantwoordelijk voor alle zaken rondom de aanvraag en de bouw zelf.

De gemeente zal uw bouwplannen toetsen aan:

• het bestemmingsplan
• de welstandsnota
• de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeentelijke bouwverordening
• de constructieve veiligheidseisen van het Bouwbesluit
• alle voorschriften van de gemeentelijke bouwverordening
• alle voorschriften van het Bouwbesluit

Kunnen mijn buren of anderen bezwaar maken?

Als uw bouwplannen voldoen aan deze voorschriften, dan moet de gemeente de bouwvergunning verlenen. Zogenaamde belanghebbenden (denk aan uw buren) zullen dan niet met succes bezwaar kunnen maken. Ondanks eventuele bezwaren van uw buren zal de gemeente u de omgevingsvergunning voor het bouwen moeten verlenen.

Vaak wordt door buren toch bezwaar gemaakt omdat bijvoorbeeld een dakkapel zou zorgen voor extra schaduw of voor andere overlast. In een bezwaarprocedure zullen dergelijke argumenten er niet toe leiden dat de gemeente u de vergunning onthoudt.

Dit kan anders zijn als een omgevingsvergunning voor het in afwijking bouwen van het bestemmingsplan nodig heeft. Dit is dus een situatie waarbij de gemeente een uitzondering maakt op de regels van het bestemmingsplan.

In die situatie worden de belangen van bijvoorbeeld uw buren wel meegewogen. Het zou dan zo kunnen zijn dat de belangen van uw buren zwaarder wegen dan uw belangen, waardoor uw aanvraag geweigerd wordt.

Overleg met buren

Het is overigens altijd verstandig om uw buren te informeren over uw bouwplannen. Ook al kunnen uw buren de afgifte van de bouwvergunning niet tegenhouden, u mag uw buren ook met omgevingsvergunning voor het bouwen geen onrechtmatige hinder toebrengen. Hierbij moet u bijvoorbeeld denken aan het wegnemen van licht en lucht of het verspreiden van stank en trillingen.

Een omgevingsvergunning is dus geen vrijbrief om uw buren hinder toe te brengen. Ook als u over een vergunning beschikt zouden uw buren bij overlast kunnen besluiten om via de burgerlijke rechter een procedure te starten om bijvoorbeeld schadevergoeding te claimen.

Het blijft dus verstandig om bouwplannen met uw buren te bespreken. Wanneer de buren namelijk aangeven dat ze problemen hebben met de bouwplannen, is het beter om dit van te voren te weten dan om hier in een later stadium pas achter te komen.

Wanneer u de problemen die uw buren hebben van te voren kent, kunt u samen zoeken naar een oplossing waar beide partijen tevreden mee zijn. Voor dit overleg met de buren bent u zelf verantwoordelijk. De gemeente bemoeit zich daar niet mee.

Bouwen in afwijking van het bestemmingsplan

Misschien wilt u iets bouwen wat volgens het bestemmingsplan in feite niet mogelijk is. Als u een omgevingsvergunning voor het bouwen aanvraagt dan moet de gemeente deze aanvraag zien als een verzoek te mogen bouwen in strijd met het bestemmingsplan. Wanneer de gemeente deze vergunning wil verlenen is hier een aparte procedure noodzakelijk.

In die procedure zal zorgvuldig gekeken worden naar de belangen die u heeft bij een afwijking, maar ook naar de belangen van bijvoorbeeld uw buren en alle andere belanghebbenden. Wanneer die belangenafweging in uw voordeel uitvalt, is de kans groot dat aan u een omgevingsvergunning verleend wordt.

Wat kan ik doen als de omgevingsvergunning voor het bouwen geweigerd wordt?

Als de vergunning door de gemeente geweigerd wordt, kunt u daartegen bezwaar maken. U moet dit doen binnen zes weken. Als uw bezwaar niet gehonoreerd wordt, kunt u vervolgens binnen zes weken in beroep gaan bij de bestuursrechter. Daarna kunt u zelfs nog hoger beroep instellen bij de Raad van State. Laat u goed juridisch informeren over de kansen, risico’s en kosten van deze procedures.