Wanneer kan ik mijn betalingen opschorten, schadevergoeding eisen of de aannemingsovereenkomst ontbinden?

Als uw aannemer bepaalde gebreken of fouten niet wil of kan herstellen, heeft u een aantal rechten:

• opschorten van uw (laatste) betaling
• schadevergoeding eisen
• de koop-/aannemingsovereenkomst ontbinden

Opschorting van uw betaling(en)

Het kan gebeuren dat de aannemer bepaalde werkzaamheden bij oplevering nog niet heeft uitgevoerd en ook na uw herhaaldelijk verzoek daartoe niet uitvoert. Als opdrachtgever kunt u dan besluiten om de aannemer te dwingen zijn verplichtingen na te komen door uw betalingsverplichting op te schorten.

Daarmee zegt u eigenlijk tegen de aannemer dat u het laatste deel van de aanneemsom niet betaalt, zolang de gebreken niet zijn opgelost. Dit deel dient wel in verhouding te staan met de kosten voor het herstellen van het gebrek.

Let op: als u ten onrechte uw betalingen opschort dan kan de aannemer aanspraak maken op vergoeding van de wettelijke rente. Als u na het verloop van twee weken nog niet heeft betaald, dan kan de aannemer het rentepercentage met 2% verhogen.

Schadevergoeding eisen

In bepaalde situaties kunt u schadevergoeding van de aannemer eisen. Er zijn twee soorten schadevergoeding:

• aanvullende schadevergoeding
• vervangende schadevergoeding

Aanvullende schadevergoeding

Naast herstel van een gebrek kunt u in sommige gevallen ook aanvullende schadevergoeding vragen. Stel dat er een gebrek is aan het dak van de woning waardoor er een lekkage ontstaan is. Door deze lekkage is uw nieuwe parketvloer beschadigd geraakt.

De aannemer zal uiteraard het dak moeten repareren, maar u kunt ook aanspraak maken op een aanvullende schadevergoeding. Deze aanvullende schadevergoeding bestaat dan uit het vergoeden van de herstelkosten van de parketvloer.

Vervangende schadevergoeding

Vervangende schadevergoeding is schadevergoeding die in de plaats komt van het herstel van de gebreken. Stel dat u de aannemer een redelijke termijn gegeven heeft om bepaalde gebreken te herstellen, maar de aannemer reageert niet.

Als de door u gestelde redelijke termijn verstreken is, kunt u er voor kiezen dan zelf maar iemand in te schakelen om bepaalde herstelwerkzaamheden uit te voeren. De kosten van deze door u ingeschakelde derde kunt u dan bij de aannemer claimen als vervangende schadevergoeding.

Laat de aannemer wel duidelijk weten dat u een andere partij zult inschakelen als de aannemer niet overgaat tot herstel. Vermeld tevens in de brief dat u deze kosten zult verhalen op de aannemer.
Ook kan er sprake zijn van een schadevergoeding als herstel simpelweg niet meer mogelijk is. Dan moet u bijvoorbeeld denken aan de situatie dat de aannemer verkeerde gevelstenen heeft gebruikt die niet meer te vervangen zijn.

Ontbinding van de aannemingsovereenkomst

Ontbinding van de aannemingsovereenkomst is een zwaar middel. Ontbinding houdt in feite in dat de overeenkomst zoveel mogelijk teruggedraaid wordt. U kunt niet zomaar overgaan tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Daarvoor moet sprake zijn van een uitzonderlijke situatie.

Als bepaalde zaken bij de verbouwing voor u van groot belang zijn, kunt u in de aannemingsovereenkomst zogenaamde ontbindende voorwaarden op laten nemen. Dit betekent dat u het recht heeft om de hele overeenkomst terug te draaien als deze zaken niet correct worden uitgevoerd.

U kunt de overeenkomst ontbinden met een brief aan de aannemer. In deze brief moet u uitleggen waarom u van mening bent dat u in dit geval recht heeft op ontbinding van de overeenkomst. U doet er verstandig aan om in een dergelijke situatie eerst advies in te winnen bij een advocaat of jurist die gespecialiseerd is in bouwrecht. Hij of zij kan beoordelen of er inderdaad sprake is van een situatie die ontbinding rechtvaardigt.

Als de aannemer instemt met de ontbinding, moet alle zaken worden teruggedraaid. Als de aannemer niet instemt met de ontbinding, zal een procedure onvermijdelijk zijn. Dit kan een gerechtelijke procedure zijn, maar vaak zal in de aannemingsovereenkomst geregeld zijn dat er een speciale geschillenregeling gevolgd moet worden.