Wat zijn de verplichtingen van de aannemer?

De belangrijkste verplichtingen van de aannemer zijn:

• het leveren van de grond
• het bouwen van de woning
• het verzekeren van de woning tijdens de bouw
• het verstrekken van informatie
• het opleveren van de woning

Het leveren van de grond

Er kan natuurlijk niet gebouwd worden zonder dat de grond aan u als koper in eigendom wordt overgedragen. Deze overdracht van de grond noemt men de levering (van de grond). De eerste verplichting van de aannemer is dan ook het leveren van de grond.

Het leveren van de grond gebeurt door het inschakelen van een notaris. De notaris moet een zogenaamde leveringsakte opstellen. Vaak moet bij de notaris direct de eerste betaling aan de aannemer plaatsvinden, de prijs die voor de grond betaald moet worden.

Het kan ook zo zijn dat niet de aannemer eigenaar is van de grond maar bijvoorbeeld de projectontwikkelaar. In dat geval wordt de koopovereenkomst van de grond gesloten met de projectontwikkelaar en de aannemingsovereenkomst met de aannemer. Let op met wie u de overeenkomst sluit.

Het komt voor dat u met een projectontwikkelaar overeenkomt dat hij de grond levert en ook de woning bouwt. Vaak huurt de projectontwikkelaar dan een aannemer in. U krijgt dan gedurende bouw veel te maken met de aannemer. Let op: als er problemen ontstaan moet u zich wenden tot de projectontwikkelaar en niet tot de aannemer, want de aannemer is niet uw contractspartij.

De prijs voor de grond zal bij de levering bij de notaris betaald moeten worden.

Erfpacht

Ook kan het zo zijn dat niet de grond in eigendom kan worden geleverd maar dat deze in erfpacht wordt uitgegeven. Het recht van erfpacht wordt in de praktijk altijd door gemeentes uitgegeven. De gemeente vindt het dan van belang dat zij een vinger in de pap houdt, bijvoorbeeld waar het gaat om het gebruik en de bestemming van de zaak.

De inhoud van het recht van erfpacht wordt bepaald door de wet en door de erfpachtvoorwaarden zoals die in de akte van vestiging zijn opgenomen. Het recht van erfpacht wordt op dezelfde wijze overgedragen als het eigendom van een onroerende zaak.

De erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak te houden en te gebruiken. In de akte van vestiging van erfpacht kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar om op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom, de canon te betalen. Ook kan in de akte van vestiging de duur van de erfpacht geregeld worden.

De erfpacht kan voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld 10 of 20 jaar worden gevestigd. Ook is eeuwigdurende erfpacht mogelijk. Partijen hebben de volledige vrijheid de duur van de erfpacht te regelen. Vaak wordt de mogelijkheid gegeven om de canon voor de overeengekomen duur af te kopen.

Als u met erfpacht te maken krijgt, ga dan goed na of het gaat om erfpacht voor een bepaalde periode of dat het gaat om eeuwigdurend erfpacht. Informeer ook of u op enig moment nog een canon (geldbedrag) moet betalen of dat het erfpacht is afgekocht.

Soms doen zich in deze fase al de nodige problemen voor. Heeft u wel voldoende grond geleverd gekregen? In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt meestal niet precies aangegeven hoeveel grond er geleverd wordt, maar wordt er altijd een marge aangehouden.

In de koop-/aannemingsovereenkomst staat dan ook vrijwel altijd het woordje ‘circa’. Ook staat er vaak vermeld dat u pas recht heeft op een financiële compensatie als het verschil in grootte meer dan 5 procent bedraagt. Maar let op, het recht op verrekening kan door de aannemer in de koop-/aannemingsovereenkomst uitgesloten zijn.

Een voorbeeld.

Jeroen en Marieke hebben onlangs een koop-/aannemingsovereenkomst getekend voor een woning die in IJburg in Amsterdam zal worden gebouwd. Volgens de koop-/aannemingsovereenkomst bedraagt de grootte van hun kavel ca. drie are en vijftig centi-are. Als Jeroen en Marieke bij de notaris zijn geweest blijkt dat de werkelijke grootte van hun kavel slechts 340 m2 is.

Volgens de koop-/aannemingsovereenkomst hebben Jeroen en Marieke pas recht op verrekening bij een verschil van 5 procent of meer. In dit geval krijgen Jeroen en Marieke dus geen geld terug van hun aannemer.

Het verstrekken van informatie

Tijdens de bouw van de woning heeft de aannemer de verplichting om u als koper op de hoogte te houden over de voortgang van de werkzaamheden. Deze informatieplicht is opgenomen in de koopovereenkomst. Deze informatieverstrekking kan op de volgende manieren:

• door middel van brieven
• door middel van (elektronische) nieuwsbrieven
• door middel van gesprekken
• door middel van een bouwvergadering

U mag van de aannemer verwachting dat hij u informeert over problemen die zich voordoen en hoe hij deze gaat oplossen. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij de aannemer er tijdens de bouw achter komt dat de dakconstructie niet stevig genoeg is en hij het noodzakelijk vindt om een aantal extra balken te plaatsen.

De aannemer mag tijdens de bouw noodzakelijke wijzingen in het bouwplan doorvoeren, als deze wijziging geen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Als de aannemer niet kan aantonen dat de wijziging noodzakelijk is hoeft u de wijziging niet te accepteren. Het kan voorkomen dat door een noodzakelijke wijziging een ruimte niet meer gebruikt kan worden waarvoor deze was bestemd.

Ook in dat geval hoef je de wijziging niet zondermeer te accepteren. Als de aanpassing echt noodzakelijk is en u komt in een ongunstigere positie dan heeft u mogelijk recht op een schadevergoeding.

Een voorbeeld

De aannemer komt er tijdens de bouw achter dat het noodzakelijk is dat er een extra dragende muur geplaatst dient te worden. Dit was niet te voorzien. Doordat de extra muur wordt geplaatst moet de keuken ergens anders komen en komt er een slaapkamer te vervallen. Piet en Marie hebben gelukkig de slaapkamer niet nodig, maar vinden wel dat hun woning minder waard zal zijn bij verkoop. Piet en Marie kunnen in dit geval aanspraak maken op een schadevergoeding.

Het verzekeren van de woning tijdens de bouw

De aannemer moet er voor zorgen dat de woning tijdens de bouw is verzekerd tegen alle schade aan het werk, onverschillig waardoor dit is ontstaan. Men spreekt dan van een all risk-verzekering. De betreffende polis wordt ook wel een CAR-verzekering (Construction All Risk-verzekering).

De dekking betreft niet alleen schade veroorzaakt door brand, diefstal en beschadiging maar ook is gedekt schade die wordt veroorzaakt door ondeskundigheid of onvoldoende deskundigheid van personen van wie de aannemer verantwoordelijk is en ook voor constructiefouten.

Houd er rekening mee dat u zelf verantwoordelijk bent voor het verzekeren van de woning als u de woning in gebruik neemt of als u de sleutels van de aannemer in ontvangst neemt.

Het opleveren van de woning

Als de woning gereed is en de aannemer de woning aan u ter beschikking stelt, spreekt men ook wel van de oplevering. De oplevering is in feite een afspraak waarbij u samen met de aannemer voor een laatste maal door de woning loopt om te kijken of alles in orde is.

Het opleveren van een woning gaat volgens een vaste procedure. De aannemer stuurt u als koper een brief waarin hij aangeeft dat de oplevering binnenkort zal plaatsvinden. De aannemer dient tenminste veertien dagen van te voren aan te geven dat hij gaat opleveren.

Het is verstandig om bij de oplevering een bouwkundige (bijvoorbeeld van de Vereniging Eigen Huis) in te schakelen die samen met u de woning inspecteert. Deze bouwkundige is gespecialiseerd in het inspecteren van woningen en kan soms gebreken ontdekken die u zelf niet zou zien.

Tijdens de oplevering kunt u de woning dus controleren op eventuele gebreken of tekortkomingen. Samen met de aannemer worden alle punten die nog verholpen of gerepareerd moeten worden op een lijst genoteerd. In veel gevallen zal het hier niet gaan om grote gebreken, maar moet u bijvoorbeeld denken aan deurklinken die ontbreken, een badkamerraam dat niet goed sluit of een barst in een keukenraam.

Alle punten die door partijen niet goed worden bevonden, worden opgenomen in een proces verbaal van oplevering of opleveringsrapport. Vervolgens wordt het rapport door u beiden ondertekend. Met de ondertekening van dit rapport aanvaardt u de woning. Dat wil zeggen dat de aannemer nog wel de plicht heeft om de punten uit het opleveringsrapport te verhelpen, maar dat de woning vanaf nu voor uw rekening en risico is.

Soms kan het verstandig zijn om de oplevering te weigeren. Als de woning bijvoorbeeld nog niet geschikt is om in te wonen of als er onvoldoende zekerheid bestaat dat de aannemer de gebreken ook echt zal verhelpen. U mag een oplevering niet zomaar weigeren. Het moet dan wel gaan om ernstige gebreken. Denk aan het ontbreken van sanitair of verwarming.

Het is ook mogelijk dat u een bepaald punt verholpen wilt zien waarvan de aannemer vindt dat er niets aan gedaan hoeft te worden. U doet er dan goed aan om de aannemer te vragen om het punt wel op de opleverlijst te zetten. Bij dit punt kan dan de aantekening gemaakt worden dat u wel vindt dat het om een opleverpunt gaat terwijl de aannemer hier anders over denkt.

Vervolgens kunt u het geschil voor leggen aan de instantie die daar overgaat. Welke instantie dit is hangt af van welke arbiter of rechter bevoegd is volgens de geschillenregeling in uw overeenkomst.