Na een scheiding de woning onverdeeld laten

Als u een koopwoning heeft is dit één van de belangrijkste onderwerpen. Jullie kunnen er voor kiezen om de woning onverdeeld te laten. Welke voor- en nadelen zitten hieraan? Onze Judex-mediator Marieke van Plateringen schrijft elke maand een column. Ze geeft praktische tips en handige feitjes. Nieuwsgierig? Lees dan snel verder.

Wanneer u besluit om uit elkaar te gaan moet u over een heleboel nadenken. Als u een koopwoning heeft is dit één van de belangrijkste onderwerpen. Wie blijft er in de woning wonen en koopt de ander uit? Verkoopt u het huis wellicht aan een derde partij? Of laat u de woning onverdeeld? In deze column richt ik me op de voor- en nadelen van het onverdeeld laten van de woning na een scheiding.

Redenen om de woning onverdeeld te laten

Eén van de belangrijkste redenen om te kiezen voor het onverdeeld laten van de woning na een scheiding is dat ouders er bewust voor kiezen om hun kinderen in deze woning te laten opgroeien. Er verandert al zoveel voor de kinderen. Op deze manier kunnen ze wennen aan de nieuwe situatie in hun vertrouwde en veilige omgeving.

Een tweede belangrijke reden is dat beiden op het moment van scheiden niet in de financiële gelegenheid zijn om hun ex-partner uit te kopen. Soms is er het vooruitzicht dat dit binnen een afzienbare tijd wel mogelijk is.

Een derde reden kan zijn dat het huis onder water staat en het financieel aantrekkelijker is om de woning onverdeeld te laten, dan met een fors verlies te verkopen. In de huidige tijd met een oververhitte woningmarkt komt deze reden niet vaak meer voor.

Hoofdelijk aansprakelijk

Als u de woning onverdeeld laat dan heeft dat als gevolg dat u beiden hoofdelijk aansprakelijk blijft. U kunt zelf afspraken maken over wie welke kosten op zich neemt, maar voor de hypotheekverstrekker blijft u er allebei verantwoordelijk voor dat de kosten betaald worden. Dit kan als gevolg hebben dat als één van u om wat voor reden dan ook niet kan betalen, de hypotheekverstrekker dit bij de andere eigenaar kan verhalen.

Nieuwe woning kopen

Voor de vertrekkende partij is het heel lastig om een nieuwe woning te kopen. Veel mensen krijgen het financieel niet rond om eigenaar te zijn van twee woningen. Huren of bij iemand inwonen is meestal de enige optie.

Hypotheekrente aftrek

Twee jaar nadat de woning door één van u verlaten is, vervalt de hypotheekrenteaftrek voor deze persoon. Er komt een einde aan de scheidingsregeling en de woning en hypotheek verhuizen naar box 3. Vaak scheelt dit een behoorlijk bedrag. Ik raad aan om in het echtscheidingsconvenant een termijn vast te leggen over de periode van onverdeeldheid. Meestal wordt om bovenstaande reden gekozen voor een maximale termijn van twee jaar.

Partneralimentatie

Wanneer de minst verdienende van u twee zijn/haar helft van de hypotheeklasten niet kan betalen kunt u afspreken dat de meest verdienende deze kosten op zich neemt. Dit is een vorm van partneralimentatie. Het bedrag dat de minstverdienende ontvangt wordt gezien als extra inkomen. Dit extra inkomen wordt belast in box 1 van de inkomstenbelasting. De betalende partij mag dit opvoeren als aftrekpost.

Het bedrag van het Eigenwoningforfait (EWF) mag door de betalende partij voor zijn/haar deel ook afgetrokken worden in de vorm van partneralimentatie.

In het geval dat u samen overeenkomt dat één van u de volledige kosten van de hypotheek op zich neemt raad ik u aan om wel allebei de helft over te maken naar de hypotheekverstrekker. Alleen dan kunt u nog twee jaar profiteren van de volledige hypotheekrenteaftrek. De persoon die in de woning blijft wonen ontvangt dan een bedrag ter grootte van de hypotheeklasten in de vorm van partneralimentatie op zijn/haar rekening van de ander.

Deze constructie is alleen mogelijk op het moment dat de betalende partij alimentatieplichtig is. Dit moet blijken uit een rechtelijke uitspraak, het echtscheidingsconvenant of een andere schriftelijke overeenkomst.

Indien u voor deze constructie kiest moet dit in het echtscheidingsconvenant goed worden vastgelegd.

Afspraken

Indien u ervoor kiest om de woning onverdeeld te laten is het aan te raden om goede afspraken te maken over de kosten van deze woning. Wie betaalt bijvoorbeeld het onderhoud, de verzekeringen de gemeentelijke belastingen? En wie draait op voor de gebruikerskosten zoals gas, water en licht? De afspraken die u hierover maakt moeten wederom goed in het echtscheidingsconvenant vastgelegd worden.

Toekomst

Spreek goed met elkaar af wat het plan is met de woning na de termijn van onverdeeldheid. Wat spreekt u af over eventuele waardestijgingen of -dalingen? En wat als u het huis wil verkopen aan een derde en het huis heel lang te koop blijft staan? Wat is de minimale prijs waarvoor het huis verkocht mag worden? Ook deze afspraken kunt vastleggen in het echtscheidingsconvenant.

Professional

Ik raad u aan om altijd contact op te nemen met een professional om te laten berekenen of het echt onmogelijk is om het huis op één naam te krijgen. Veel hypotheekverstrekkers bekijken een scheidingssituatie anders dan een ‘gewone’ koop van een huis. Er is vaak meer mogelijk dan u denkt.

Als voorbeeld: Indien er een (behoorlijke) overwaarde op uw gezamenlijke woning zit hoeft dit bijvoorbeeld niet direct verdeeld te worden. U kunt ervoor kiezen om de overwaarde pas op een later moment te verdelen. Er wordt dan een vordering van de helft van de overwaarde in het echtscheidingsconvenant opgenomen. Laat u goed adviseren door een professional over de mogelijkheden die er zijn. Zeker voordat u definitief de keuze maakt om uw woning voorlopig onverdeeld te laten.

Conclusie

Het onverdeeld laten van een woning bij een echtscheiding is mogelijk. Er zitten wel een aantal nadelen aan, met name voor de vertrekkende partij. Laat u goed adviseren door een deskundige, zodat u duidelijk weet waar u voor kiest en wat de fiscale gevolgen zijn.