Ontruimingsbescherming voor de zakelijke huurder

Als u een zakelijke huurder bent van bedrijfsruimte, kunt u te maken krijgen met een opzegging door de verhuurder van het pand. Hoe moet u handelen als u het met deze opzegging niet eens bent?

Huurder van openbare, voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte

Als u huurder bent van openbare, voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte (denk bijvoorbeeld aan een winkel, café, restaurant etc.) en uw verhuurder zegt de huur op, hoeft u – als u het met die opzegging niet eens bent – niet in actie te komen. Om u er uit te krijgen zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen. Die bepaalt of aan de huurovereenkomst een einde komt of niet.

Huurder van niet-openbare bedrijfsruimte: 2 maanden ontruimingsbescherming

Als u huurder bent van niet-openbare bedrijfsruimte: opslagruimte, een kantoor, of een garagebox, is de situatie anders. Als de verhuurder de huur heeft opgezegd en heeft meegedeeld met ingang van welke datum u vertrokken dient te zijn, gaat er vanaf het moment dat u vertrokken had moeten zijn, een termijn van 2 maanden lopen. Dat is de zogenaamde ‘ontruimingsbescherming’.

Binnen die termijn van 2 maanden hoeft u niet te vertrekken maar kunt u aan de kantonrechter vragen om de ontruimingstermijn te verlengen met maximaal een jaar. Terwijl er na dat jaar – maar dan moet daar wel tijdig om worden gevraagd – nog tweemaal een verlenging met een periode van een jaar mogelijk is.

Of de rechter uw verzoeken als huurder om verlenging honoreert hangt van de concrete omstandigheden af. De kantonrechter bepaalt uiteindelijk wiens belang het zwaarst weegt: dat van de verhuurder of dat van de huurder. Wijst hij het verlengingsverzoek af, dan bepaalt hij tevens binnen welke termijn u vertrokken moet zijn.

Kantonrechter in Tiel

Dat die termijn bikkelhard kan zijn, blijkt uit het volgende voorbeeld. Het betreft een procedure die diende bij de kantonrechter in Tiel.

De huurder in kwestie huurde een opslagruimte. De verhuurder zei medio april de huurovereenkomst op met ingang van 1 juni. De huurder meldde aan de verhuurder dat hij die termijn erg kort vond. De verhuurder liet vervolgens weten dat de termijn van ontruiming met een maand werd verlengd tot 1 juli.

De huurder besloot zich te verweren tegen de huuropzegging. Op 28 augustus diende hij een verzoek in bij de kantonrechter om de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. Hij voerde aan dat hij geen vervangende opslagruimte had kunnen vinden en dat mede daarom zijn belang zwaarder woog dan dat van de verhuurder. Bij de rechter ontstond een discussie over de vraag of de huurder wel op tijd was met zijn vrlengingsverzoek. Waren die 2 maanden die daarvoor stonden, niet al lang en breed verstreken?

De huurder vond van niet: weliswaar had de verhuurder de huur opgezegd met ingang van 1 juni, maar – na overleg – was de verhuurder er immers mee akkoord gegaan dat de huurder uiterlijk 1 juli zou vertrekken. Volgens de huurder vormden de maanden juli en augustus dan de twee maanden ontruimingsbescherming. Door het verzoek op 28 augustus in te dienen, was de huurder, zo vond hij zelf, dus nog op tijd.

De verhuurder dacht hier anders over. Volgens hem was de ontruimingsbescherming ingegaan op 1 juni en was de huurder dus gewoon te laat met zijn verzoek. De kantonrechter was het met de verhuurder eens.

Omdat de huurder niet binnen twee maanden na de door de verhuurder aangekondigde vertrekdatum – 1 juni – aan de rechter had gevraagd langer te mogen blijven, had hij zijn recht verspeeld. Aan de wettelijke termijn van twee maanden moet strak de hand worden gehouden, zo oordeelde de rechter. Verlenging van de termijn is – ook in onderling overleg tussen huurder en verhuurder – niet mogelijk, aldus de kantonrechter. De huurder moest vertrekken.

Maar had de kantonrechter in deze zaak wel gelijk?

Dat is maar de vraag. Want in de wet staat dat verhuurder en huurder afspraken mogen maken die van de wettelijke regeling afwijken, onder de voorwaarde dat de huurder er door die afspraken niet bekaaider afkomt dan de standaardregeling zoals die in de wet is opgenomen.

Afspraken die voor de huurder gunstiger zijn kunnen dus wél. Maar dan is de volgende vraag wát hier precies is afgesproken? De verhuurder vond het goed dat de huurder een maand later vertrok, maar heeft hij er daarmee ook ingestemd dat de twee maanden ontruimingsbescherming een maand later ingingen, met ingang van 1 juli in plaats van 1 juni?

Een extra probleem is dat hoger beroep in dit soort zaken niet mogelijk is, behalve om zeer beperkte, juridisch-technische redenen. Als huurder zul je het dus moeten doen met de uitspraak van de kantonrechter.

Conclusie

Als u – als huurder van niet voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte, een kantoor, opslagruimte, autobox – met een huuropzegging wordt geconfronteerd en u wilt niet vertrekken, neem dan het zekere voor het onzekere.

Kijk naar de datum met ingang waarvan de verhuurder wil dat u vertrekt, tel daar twee maanden bij op en dien vóór het verstrijken van die 2 maanden een verlengingsverzoek in bij de kantonrechter.

Laat u niet van de wijs brengen, als uw verhuurder zegt dat u best twee weken of een maand later mag vertrekken. Houd ook dan als begindatum van de twee maanden ontruimingsbescherming altijd de datum aan die de verhuurder oorspronkelijk als vertrekdatum heeft genoemd.

Jan Harmen Baljet is onder meer gespecialiseerd in bouw- en huurrecht en verbonden aan Abeln Advocaten. Uw reactie is welkom op jb@abeln.nl